Projeto de Lei nº 3.215/2024

Concede efeito de escritura pública a contrato particular de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel.

A Assembleia Legislativa do Estado de Minas Gerais decreta:

Art. 1º – Esta lei atribui, em alienação fiduciária em garantia de bem imóvel por meio de contrato particular, efeitos de escritura pública para fins de registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Art. 2º – Para os fins desta lei, consideram-se os seguintes conceitos:

I – Incorporadora Imobiliária: pessoa jurídica ou física que realiza a incorporação de empreendimentos imobiliários nos termos da legislação vigente;

II – Alienação Fiduciária em Garantia: negociação em que o devedor transfere ao credor a propriedade resolúvel de bem imóvel como forma de garantia de uma obrigação, nos termos da Lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997;

III – Contrato Particular com Efeito de Escritura Pública: instrumento particular elaborado e assinado pelas partes e por duas testemunhas, atendendo aos requisitos formais previstos nesta lei.

Art. 3º – O contrato particular celebrado pela incorporadora imobiliária para fins de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel será admitido para registro no Cartório de Registro de Imóveis, desde que atenda aos seguintes requisitos:

I – seja assinado pelas partes e por duas testemunhas;

II – contenha a descrição detalhada do bem imóvel objeto da alienação fiduciária;

III – especifique as condições da obrigação garantida, incluindo valor, prazo, forma de pagamento e encargos incidentes;

IV – declare expressamente a concordância das partes com a atribuição de efeitos de escritura pública ao contrato;

V – esteja acompanhado de reconhecimento de firma das partes e das testemunhas.

Art. 4º – O registro do contrato particular referido no art. 3º conferirá plena validade e eficácia à alienação fiduciária em garantia, nos mesmos moldes de uma escritura pública lavrada em cartório de notas.

Art. 5º – Compete aos Cartórios de Registro de Imóveis verificar o cumprimento dos requisitos formais do contrato particular e proceder ao registro, ressalvada a faculdade de recusa fundamentada nos casos de irregularidades manifesta.

Art. 6º – Esta lei entra em vigor na data de sua publicação.

Sala das Reuniões, 21 de dezembro de 2024.

Lucas Lasmar (Rede), vice-líder do Bloco Democracia e Luta.

Justificação: O presente projeto de lei tem como objetivo principal a desburocratização e a ampliação do acesso aos procedimentos relacionados à alienação fiduciária em garantia de bens imóveis. Ao permitir que contratos particulares possam ser registrados com efeitos de escritura pública, busca-se reduzir os custos envolvidos nas operações imobiliárias, oferecendo uma alternativa mais ágil e segura para as partes envolvidas.

A medida promove a segurança jurídica ao estabelecer requisitos claros para a elaboração e registro dos contratos, evitando disputas e incertezas.

Ademais, o impacto positivo se estende aos adquirentes de imóveis, que passarão a contar com um procedimento mais transparente e eficiente na formalização das garantias. Ao conferir validade e eficácia ao contrato particular com efeito de escritura pública, esta lei harmoniza os interesses das partes e moderniza o arcabouço normativo, alinhando-se às demandas contemporâneas do mercado imobiliário.

Neste sentido, o STF permitiu, em recente Decisão, a realização de alienação fiduciária por meio de contrato, sem necessidade de escritura pública. O Ministro Gilmar Mendes considerou que provimento do CNJ sobre o tema contrariou a intenção do legislador de fomentar a disponibilização de crédito a um custo menor para a população (MS 39930/DF).

A alienação fiduciária é um tipo de garantia utilizada em operações de crédito e de financiamento na qual o devedor transfere para o credor a propriedade do bem, como um imóvel, até o pagamento da dívida, ficando, no entanto, com a sua posse direta. Quando a dívida é quitada, a propriedade é transferida de vez para o então devedor, que passa a ter propriedade plena do bem.

Esta modalidade de garantia é prevista na Lei 9.514/97 e pode ser feita por meio de escritura pública ou por contrato com efeito de escritura.

Em junho deste ano, o Conselho Nacional de Justiça – CNJ – restringiu a possibilidade de contratação de alienação fiduciária com efeito de escritura pública às entidades autorizadas a operar no Sistema de Financiamento Imobiliário e no Sistema Financeiro de Habitação, bem como a cooperativas de crédito, companhias securitizadoras, agentes fiduciários sujeitos à regulamentação da CVM ou do Bacen.

Ao avaliar o caso no Mandado de Segurança (MS) 39930, apresentado pela incorporadora imobiliária, o ministro Gilmar Mendes considerou que a Lei 9.514/97 e as demais normas incidentes sobre a matéria não preveem nenhum tipo de restrição para a formalização de alienação fiduciária sobre bens imóveis por meio de contrato com efeito de escritura pública.

Ao contrário, o ministro considerou que a legislação generalizou a possibilidade de contratação desse tipo de garantia, sem formalidades excessivas, com o objetivo de fomentar a disponibilização de crédito no mercado a um custo menor e, assim, garantir avanço do desenvolvimento econômico, além da geração de empregos.

Em síntese, a iniciativa contribui para a melhoria do ambiente de negócios no país, incentivando investimentos no setor imobiliário e promovendo o desenvolvimento econômico. 

Por isso, solicita-se o apoio dos nobres parlamentares para a aprovação deste projeto de lei.

– Publicado, vai o projeto às Comissões de Justiça, de Defesa do Consumidor e de Administração Pública para parecer, nos termos do art. 188, c/c o art. 102, do Regimento Interno.